누가 집행하나: 캠코의 공매 vs 법원의 경매
공매와 경매는 모두 부동산이나 동산을 매각하는 절차라는 점에서는 유사하지만,
진행 주체와 절차 구조는 매우 큰 차이가 있습니다.
이 글에서는 **법원이 주관하는 '경매'**와 **공공기관이 집행하는 '공매'**를
진행 방식, 주체, 법적 근거를 중심으로 비교 분석합니다.
법원이 주관하는 경매의 구조
경매는 일반적으로 채권자가 법원에 신청하면서 시작됩니다.
채무자가 채무를 이행하지 않을 경우, 담보로 제공된 재산이 법원의 절차를 통해 매각됩니다.
경매는 민사집행법에 따라 진행되며, 엄격한 사법 절차를 따릅니다.
매각 과정 전체에 법원의 감독이 개입되며, 낙찰 후에도 소유권을 얻기까지 추가적인 법적 절차가 필요합니다.
캠코가 집행하는 공매의 구조
공매는 보통 세금 체납 등으로 인해 정부가 재산을 압류한 뒤 매각하는 방식입니다.
절차는 **한국자산관리공사(KAMCO)**가 주관하며, 온비드(OnBid) 전자입찰 시스템을 통해 운영됩니다.
공매는 법원이 관여하지 않으며, 행정처분의 일환으로 간주되는 매각 절차입니다.
따라서 입찰과 낙찰 이후 절차가 보다 간단하고 신속하게 처리됩니다.
구조 차이 비교표
항목 법원 경매 공매 (온비드)
| 주관 기관 | 법원 | 한국자산관리공사(KAMCO) |
| 법적 근거 | 민사집행법 | 국세징수법 등 관련 법률 |
| 시작 주체 | 채권자 | 정부 또는 공공기관 |
| 입찰 방식 | 기일입찰 또는 기간입찰 | 전자입찰 (온비드 시스템) |
| 소유권 이전 | 법원의 매각허가 결정 필요 | 대금 납부 후 즉시 이전 가능 |
| 진행 속도 | 상대적으로 느림 | 상대적으로 빠름 |
경매: 느리지만 법적 안정성이 높은 투자 방식
경매는 모든 절차에 법원의 판단이 수반되기 때문에 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.
채무자가 이의를 제기할 경우, 소송이 병행되며 매각허가까지 수개월이 소요되기도 합니다.
하지만 그만큼 법적으로 보호받을 수 있는 구조이며, 권리 분석이 명확한 장점이 있습니다.
다만 초보자는 인수주의 대상 물건을 잘못 낙찰받는 등의 위험 요소도 존재합니다.
공매: 속도는 빠르지만 정보는 제한적
공매는 전자입찰로 진행되며, 낙찰까지 며칠이면 완료될 수 있습니다.
하지만 법원이 개입하지 않기 때문에, 권리 분석은 전적으로 참가자 본인의 책임입니다.
한 투자자는 이렇게 말합니다.
"공매는 싸게 살 수 있지만, 그만큼 리스크가 커요.
불법 점유자나 숨겨진 권리가 있으면, 처리비용이 오히려 더 들 수 있죠."
따라서 현장조사 및 권리 확인이 반드시 선행되어야 합니다.
투자자 Q&A: "공매는 진짜 싸게 살 수 있나요?"
"네, 공매는 실제로 가격이 저렴한 경우가 많습니다.
하지만 가격이 낮은 데는 이유가 있죠 — 위험이 크니까요.
권리 분석을 제대로 하지 않거나, 현장을 확인하지 않으면 낭패를 볼 수 있어요."
핵심은, 공매는 저렴하지만 법적 보호가 약하고 정보가 부족하다는 점입니다.
절차 흐름 요약: 주체별 단계 정리
단계 법원 경매 공매 (온비드)
| 1단계 | 채권자가 법원에 경매 신청 | 세금 체납 등으로 재산 압류 |
| 2단계 | 법원 명령으로 감정 및 매각 준비 | KAMCO에서 공매 등록 및 공고 |
| 3단계 | 기일입찰 또는 기간입찰 진행 | 온비드 시스템을 통한 전자입찰 |
| 4단계 | 최고가 낙찰자 선정 | 최고가 낙찰자 선정 |
| 5단계 | 법원의 매각허가 결정 | 계약 체결 및 대금 납부 |
| 6단계 | 소유권 이전 및 배당 절차 | 소유권 이전 완료 |
결론: 목적에 따라 경매와 공매 전략적으로 선택
경매는 법적 안정성, 공매는 속도와 접근성에서 각각 장점이 존재합니다.
목적에 따라 적절한 방식을 선택하는 것이 중요하며, 초보자의 경우 법원 경매부터 시작하는 것이 보다 안전합니다.
정확한 권리 분석과 철저한 사전조사가 성공의 열쇠입니다.
