경매 vs 공매: 어떤 부동산 투자가 더 높은 수익을 낼까?
본문 바로가기
부동산 투자 전략

경매 vs 공매: 어떤 부동산 투자가 더 높은 수익을 낼까?

by 알짜방 2025. 5. 9.

경매 vs 공매: 어떤 부동산 투자가 더 높은 수익을 낼까? 이미지	<img src="경매-vs-공매-어떤-부동산-투자가-더-높은-수익을-낼까?.jpg" alt="경매 vs 공매: 어떤 부동산 투자가 더 높은 수익을 낼까? 이미지" />

부동산 투자에서 경매와 공매, 어느 쪽이 더 유리한가요?


부동산 투자자라면 한 번쯤 이런 고민을 해보셨을 겁니다.
"부동산 경매와 공매 중 어느 쪽이 수익률이 더 좋을까?"
두 방식 모두 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있다는 공통점이 있지만,
실제 수익률은 투자 전략, 물건 선택, 낙찰가에 따라 크게 달라집니다.
이 글에서는 경매와 공매의 주요 차이점을 살펴보고,
실제 사례를 통해 수익률을 비교 분석해 보겠습니다.


경매와 공매의 기본 구조 차이

경매는 법원이 주관하고, 공매는 국세청이나 한국자산관리공사(KAMCO) 같은 공공기관이 진행합니다.
절차, 소유권 이전 방식, 배당 순서 등에서 차이가 있습니다.
가장 큰 차이는 경매는 법원이 채무자의 재산을 강제 매각하는 방식이고,
공매는 공공기관이 압류한 재산을 매각하는 방식이라는 점입니다.

항목 경매 공매

주관 기관 법원 한국자산관리공사, 세무서 등
대상 담보 부동산, 일반 부동산 압류된 부동산, 체납 자산
낙찰 방식 최저가 입찰 최저가 유무 선택 가능
소유권 이전 배당 완료 후 등기 이전 낙찰 즉시 소유권 취득 가능

핵심: 공매는 권리 정리가 빠르지만 정보가 제한적이며,
경매는 정보가 풍부하나 법적 변수와 점유 이슈가 발생할 수 있습니다.


실전 수익률 사례: 경매 투자

실전 수익률 사례: 경매 투자 이미지	<img src="실전-수익률-사례-경매-투자.jpg" alt="실전 수익률 사례: 경매 투자 이미지" />

서울 강북구의 빌라 경매 사례를 살펴봅니다.
낙찰가: 1억 2천만 원
리모델링 비용: 1천만 원
매각가: 1억 7천만 원

항목 금액

낙찰가 120,000,000
취득세 및 제반 비용 10,000,000
리모델링 비용 10,000,000
총 투자금 140,000,000
매각가 170,000,000
수익 30,000,000

수익률 계산
수익률 = (수익 ÷ 총 투자금) × 100 = (30,000,000 ÷ 140,000,000) × 100 = 21.4%


실전 수익률 사례: 공매 투자

이번에는 인천 남동구 아파트 공매 사례입니다.
낙찰가: 1억 1천만 원
리모델링 없음 (공실 상태로 전세 바로 가능)
전세보증금: 1억 5천만 원

항목 금액

낙찰가 110,000,000
취득세 및 제반 비용 8,000,000
리모델링 비용 0
총 투자금 118,000,000
전세보증금 150,000,000
수익 32,000,000

수익률 계산
수익률 = (수익 ÷ 총 투자금) × 100 = (32,000,000 ÷ 118,000,000) × 100 = 27.1%


투자 성향에 따른 전략적 접근

많은 투자자들이
"경매는 시세차익 중심, 공매는 현금흐름 중심"이라 말합니다.
하지만 위 사례처럼 공매도 시세차익이 가능하고,
경매도 전세 및 월세로 수익을 낼 수 있습니다.
결국 중요한 건 진입 시점과 권리 분석 능력입니다.

투자자 유형 선호 방식 이유

시세차익 중심 경매 시세 대비 저렴한 매입 가능성 높음
안정적 임대 수익 추구 공매 명도 부담 적고 공실 가능성 낮음
초보 투자자 공매 절차 단순, 법적 위험 낮음
전문가 경매 권리 분석 능력으로 유리한 물건 선별 가능

리스크 대비 수익률, 무엇이 핵심인가?

경매와 공매 모두에서 낙찰가가 수익률의 핵심 변수입니다.
"싸게 사는 것이 곧 높은 수익률"이라는 말은 진리입니다.
하지만 낙찰 후 명도 비용, 숨은 권리, 세입자 문제 등이 있다면
실제 수익은 줄어들 수 있습니다.

핵심: 수익률 = (매각가 – 총 실투자금)
사전조사, 권리 분석, 현장 확인을 통한 리스크 최소화가 중요합니다.


수익률을 결정하는 진짜 변수: 정보

공매는 정보가 제한적이어서 빠른 판단이 필요합니다.
경매는 정보가 풍부하지만 경쟁이 치열합니다.
두 방식 모두 20% 이상의 수익률이 가능하며,
수익률은 방법이 아니라 분석력과 전략에 따라 결정됩니다.

"정보를 가진 자가 수익을 가져간다"는 부동산 격언은
경매와 공매 모두에 적용됩니다.


초보자 추천 전략: 공매로 시작, 경매로 확장

처음 부동산 투자를 시작하는 분들은
공매로 명도 리스크를 줄이면서 경험을 쌓고,
이후 경매로 확장해 수익률을 높이는 전략이 유리합니다.
실전 사례로 수익 구조를 이해한 뒤,
투자 지역과 유형을 좁혀 나가는 방식이 좋습니다.

경매와 공매는 서로 대체가 아닌 보완 관계입니다.
한 쪽만 고집하지 말고, 상황에 따라 유연하게 전략을 선택하는 것이
장기적인 수익률 확보에 더 효과적입니다.


경매 vs 공매 요약 비교표

항목 경매 공매

평균 수익률 약 15~25% 약 18~28%
정보 제공 감정평가서, 법원 정보 등 풍부 제한적 (온비드 위주)
권리 위험 높음 낮음
명도 부담 높음 낮음
경쟁률 높음 상대적으로 낮음
적합 대상 전문가, 분석 가능 투자자 초보자, 실속형 투자자